Yunanistan Golden Visa — Eksiksiz Rehber
Yunanistan'da gayrimenkul alın; siz ve aileniz Avrupa Birliği'nin Schengen Bölgesi'nde geçerli bir oturum iznine sahip olun. Zorunlu ikamet süresi yok, dil sınavı yok, sağlık testi yok. Tüm satın alma süreci — seçim, rezervasyon, durum tespiti ve noter senedi — Vekaletname (POA) ile uzaktan tamamlanır; Yunan yasasının zorunlu tuttuğu tek seyahat, biyometri için yapılan kısa ziyarettir. Aldığınız mülkün yerine ve türüne göre üç yatırım eşiği vardır: 250.000 €, 400.000 € veya 800.000 €. Bu rehber sizi "bu nedir?" sorusundan tapunun imzalanmasına ve kartın teslim alınmasına kadar götürür: güncel kurallar, sizden istenecek her belge, her bir euroluk masraf ve sonrasında ödeyeceğiniz her vergi.
Karardan Karta: Beş Adım
Kararınızdan Golden Visa kartını elinize almanıza kadar geçen yolun tamamı. 1–4. adımlar Vekaletname ile uzaktan tamamlanır; Yunan yasasının zorunlu tuttuğu tek seyahat, 5. adımdaki biyometri ziyaretidir.
Dijital seçim ve uzaktan başlangıç
Bu Aşamada Yapılan İşlemler:
Tüm Süreç Akışı ve Yol Haritası
Dijital seçim ve uzaktan başlangıç
Çıktı: kısa liste üzerinde anlaşıldı ve müşteri sürece dahil edildi — tamamen uzaktan- Kısa liste ve gezmeler uzaktan yapılır — video turlar, canlı rehberli turlar ve eksiksiz proje dokümantasyonu; satış ve tercüme desteğiyle
- Mülkü yerinde görmek isteyen müşteriler için sahada ziyaret opsiyonel kalır; sürece devam etmek için hiçbir zaman şart değildir
- Seyahat etmeyi seçerseniz Schengen / turistik vize gerekir ve randevu ile onay süreleri uyruğa ve konsolosluğa göre büyük ölçüde değişir — günler değil haftalar planlayın ve erken başlayın
- Başlangıç: KYC / fon kaynağı kontrolleri ve Yunan avukatın bundan sonra sizin adınıza hareket edebilmesi için Vekaletnamenin hazırlanması
Seçim ve rezervasyon (uzaktan veya yerinde)
Çıktı: mülk seçildi ve rezerve edildi (~1 hafta); durum tespiti ve vekaletname (~2–3 hafta)- Kısa listedeki projelerin son kez gezilmesi — uzaktan veya yerinde — satış ve tercüme desteğiyle
- Müşteri mülkü seçer
- Rezervasyon depozitosu, alıcının kendi yurt dışı hesabından doğrudan transfer edilerek daire piyasadan çekilir — bu aşamada Yunan banka hesabı gerekmez
- Özel Rezervasyon Sözleşmesi veya noter ön sözleşmesi (prosymfono) imzalanır
- Yunan avukatı yetkilendiren Vekaletname (POA), menşe ülkede Yunan Konsolosluğu'nda veya noter huzurunda apostilli olarak düzenlenir — avukat bu vekaletnameyle AFM vergi numarasını alır, banka hesabını açar, nihai sözleşmeyi imzalar ve Golden Visa başvurusunu yapar
- Avukat tarafından tapu ve hukuki inceleme; ayrıca sertifikalı bir inşaat mühendisi tarafından teknik inceleme (€500 + KDV)
Nihai sözleşme ve tapu
Çıktı: müşteri Tapuyu alır (tapu hazırlığı ~2–6 hafta; genel ödeme döngüsü 1–3 ay)- Avukat Noterde Nihai Sözleşmenin imzalanmasını ve Tapunun müşterinin adına devrini tamamlar — Yunan tapu senetlerinde e-imza hukuken geçerli değildir
- Kalan bakiye imza günü banka havalesiyle veya kararlaştırılan takvimle ödenir
- Bu aşamada ödenen zorunlu kapanış masrafları: tapu devir vergisi %3,09, noter ücreti %1,24, hukuk/avukatlık ücreti %2, tapu tescil ücreti %0,75
- Tapunun, mülkiyeti güvenceye almak için Tapu Sicili / Kadastro'ya (Ktimatologio) derhal tescili
Mavi Kart (geçici belge)
Çıktı: müşteri MAVİ KART'ı alır- Mülk tescilinden 2–4 hafta sonra, Göç Bakanlığı çevrimiçi portalı üzerinden yapılır
- Avukat önce Mavi Kart (Beveosi) için başvurur; bu, başvurunun yapıldığını doğrulayan geçici ikamet/alındı belgesidir
- Sunum anında hemen düzenlenir ve 1 yıla kadar geçerlidir; fiziksel kart üretilirken yasal ikamet statüsü ve seyahat hakkı sağlar
- Bu aşamada ödenen resmî harçlar: ana başvurucu 2.000 €, her yetişkin aile üyesi 150 €, kişi başı 16 € kart basım ücreti; ayrıca Yunan sağlık sigortası (kişi başı yılda 90–130 €)
- Gereken belgeler: imzalı Nihai Sözleşme ve Tapu, giriş vizesi, pasaport, imzalı daimî ikamet başvurusu, sağlık sigortası
- Eş ve çocuklar da başvuruyorsa: aile nüfus kayıt örneği, resmî tercümeli evlilik ve doğum belgeleri eklenir
- Müşteri bizzat imzalayabilir ya da avukat vekaletname ile hareket edebilir; gidilmiyorsa belgeler kurye ile gönderilir
Biyometri ve 5 yıllık Golden Visa kartı
Çıktı: müşteri 5 yıllık GOLDEN VISA kartını alır- Biyometri randevusu için bekleme, Mavi Kart'ın alınmasıyla değil, başvurunun çevrimiçi sunulmasıyla (Adım 4) başlar
- Otomatik sistem genellikle başvurudan birkaç ay içinde bir randevu tahsis eder; kesin tarih ve saat, uçuş planlamaya zaman bırakacak şekilde avukata 2–4 hafta önceden bildirilir
- Yunan yasası, parmak izinin Yunanistan'da verilmesi için çevrimiçi sunum tarihinden itibaren 12 aya kadar süre tanır — bu, tek zorunlu yüz yüze ziyarettir
- Biyometriden sonra kart düzenlenmesi: düşük yoğunluk nedeniyle Epir bölgesinde (Yanya / Igumenitsa) yaklaşık 3–6 ay; yığılma nedeniyle Atina'da (Attika) 1,5–2 yıl
- Kartın teslim alınması için bizzat bulunmak gerekmez — avukat 5 yıllık fiziksel kartları vekaletname ile alır ve müşteriye kurye ile gönderir
Üç Yatırım Eşiği
1 Eylül 2024'te yürürlüğe giren yatırım kriterlerine göre — Yunanistan'ın 4251/2014 sayılı Göç Kanunu'nu tadil eden 5038/2024 sayılı Kanun kapsamında — ülke genelindeki taban tutar 400.000 €'dur; en çok talep gören konumlar için daha yüksek bir bant ve bir özel istisna kategorisi vardır.
Bölge 3 — Özel İstisna
Bölge 2 — Ülke Geneli
Bölge 1 — Yüksek Talep Bölgeleri
Hangi bölge? Atina semt semt yatırım haritası ve €250k / €400k / €800k coğrafyası
Golden Visa Maliyet Simülatörü
Mülk bütçenizi ve dahil edilecek aile üyesi sayısını seçerek resmi harçlar ve devir masrafları dahil anahtar teslim maliyeti anında hesaplayın.
1. Yatırım & Aile Parametreleri
Ne Elde Ediyorsunuz?
AB'nin en düşük giriş eşiği
Özel dönüşüm kategorisinde nitelikli yatırım 250.000 €'dan başlar
Zorunlu ikamet yok
Taşınmak zorunda değilsiniz; izin, ülkede bulunmadığınız için düşmez
Dil sınavı yok
Hiçbir aşamada Yunanca şartı aranmaz
Sağlık testi yok
Başvuru için sağlık muayenesi gerekmez
%100 uzaktan satın alma
Seçim, rezervasyon, durum tespiti ve noter senedinin tamamı avukat tarafından Vekaletname ile yürütülür — zorunlu olan tek seyahat biyometri ziyaretidir
Schengen seyahati
Diğer Schengen ülkelerine ve içinde serbest seyahat
Hızlı geçici ikamet
Mavi Kart, dosya sunulur sunulmaz yasal ikamet ve seyahat hakkı verir; fiziksel 5 yıllık kart ise Epir bölgesinde (Yanya / Igumenitsa) yaklaşık 3–6 ay, Atina'da 1,5–2 yıl sürer
Tüm aile
Alıcı, eş, 21 yaş altı çocuklar (24 yaşına kadar yenilenebilir) ve alıcı ile eşin ebeveynleri
Tam mülkiyet
Eksiksiz mülkiyet hakları ve kendi adınıza tapu
Kiraya verme hakkı
Mülkü uzun dönemli kiraya verip kira geliri elde edebilirsiniz
Kamu hizmetleri
Yunan kamu sağlık ve eğitim sistemlerine erişim
İznin Ötesinde: Neden Yunanistan
Kaçırmamanız Gereken Kurallar
Bu koşullar Eylül 2024 kriterleriyle geldi ve göz ardı edildiklerinde başvuruyu geçersiz kılarlar.
Tek bir mülk
Yatırım tek bir mülke yapılmalıdır. 400.000 €'ya ulaşmak için iki adet 200.000 €'luk daireyi birleştiremezsiniz.
Asgari 120 m²
Hem 800.000 € hem de 400.000 € bölgelerinde mülkün asgari 120 m² kapalı alana sahip olması gerekir. Bu şart 250.000 €'luk dönüşüm kategorisinde uygulanmaz.
Kısa dönem kiralama yasak
Nitelikli mülkün Airbnb tipi kısa dönemli kiralanması yasaktır. Yalnızca uzun dönemli kira sözleşmeleri mümkündür; ihlal edenlere ciddi parasal cezalar uygulanır.
Ticari kullanım yasak
Mülk şirket merkezi veya şube ofisi olarak kullanılamaz.
Değer, edinim anında ölçülür
Asgari değer, edinim anındaki sözleşme bedeli üzerinden değerlendirilir.
Para alıcının kendi hesabından gelmelidir
Ödeme, alıcının kişisel banka hesabından doğrudan satıcının hesabına yapılmalıdır. Birinci derece akrabalar alıcı adına havale yapabilir; üçüncü şahıs ödemeleri ve nakit ispat zincirini kırar.
Ailenizden Kimler Dâhil Olur?
Nitelikli tek bir yatırım şunları kapsar:
Kapsanan 3 Nesil Aile Üyeleri
- Ana başvurucu (alıcı)
- Eş
- 21 yaş altı çocuklar, 24 yaşına kadar yenileme imkânıyla
- Alıcının ebeveynleri ve eşin ebeveynleri
Her aile üyesinin kendi belgeleri gerekir ve kendi devlet harcı ile hizmet bedelini öder — yatırım eşiği yükselmez, ancak kişi başı harçlar artar.
Aile üyeleri için özellikle gereken belgeler
- Evlilik cüzdanı / belgesi — Yunancaya resmî tercüme ve apostil
- Çocukların doğum belgeleri — Yunancaya resmî tercüme ve apostil
- Menşe ülkeden aile nüfus kayıt örneği
Belge Kontrol Listesi
Başvuru dosyanız için gereken tüm evrakları kontrol edin ve hazırlığınızı takip edin.
Asıl Başvuru Sahibi Evrak Listesi (Tıklayarak Kontrol Edin)
- 1.İngilizceye tercüme edilmeli
- 2.Noter tarafından mühürlenmeli
- 3.Menşe ülkedeki yetkili Yunan Konsolosluğu Bölümü tarafından tasdik edilmeli
Vergi Mukimlik Belgesi ve ikametgâh/fatura belgeleri için geçerlidir. Sonrasında belgelerin taranmış hâlleri değil, asılları gönderilmelidir. Türk vatandaşları için pratikte bu, notere ve ardından İstanbul veya Ankara'daki Yunan Konsolosluğu'na gitmek anlamına gelir — sürecin en uzun kalemidir, mülkle hiçbir ilgisi yoktur ve ilk günden başlatılmalıdır.
Tam Maliyet Dökümü
Aşağıdaki rakamlar, 250.000 €'luk bir yatırım için hazırlanmış ayrıntılı bir maliyet dökümünü esas alır. İki blok vardır: mülk kapanış masrafları (sözleşme bedelinin yüzdesi artı sabit mühendis ücreti) ve kişi başına oturum izni masrafları.
Kapanış masrafları — sözleşme bedeline oran
250.000 €'luk mülk üzerinden örnek hesap (ana başvurucu)
Bağımlı aile üyesi başına ek maliyet
Aynı başvuruya eklenen eş, çocuk veya ebeveyn
Eşiklere göre her şey dâhil toplamlar
Ana başvurucu için: kapanış oranları ≈ %7,08 (devir %3,09 + hukuk %2 + noter %1,24 + tescil %0,75) artı 620 € mühendis ücreti ve ~2.300–2.400 € başvuru harcı, kart, sigorta ve tercümeler. Danışmanlık ücreti (%2 + KDV) ve ek aile üyeleri ayrıdır.
Satın Aldıktan Sonra: Yıllık Vergiler ve Masraflar
ENFIA — yıllık emlak vergisi
ENFIA, mülkün konumu, büyüklüğü, bedeli, yaşı ve diğer etkenlerine göre hesaplanan yıllık emlak vergisidir. Gösterge rakam: 250.000 € değerindeki iki yatak odalı bir daire için ENFIA, bölgeye bağlı olarak genellikle yılda 300 – 800 € arasındadır. Bir muhasebeci bunu mülk sahibi adına beyan edip ödeyebilir.
Kira geliri vergisi
Mülkü kiraya verirseniz (yalnızca uzun dönemli), kira geliri artan oranlı olarak vergilendirilir:
Muhasebe ve vergi uyumu
Yıllık muhasebe ve yerel vergi beyannamesi hizmeti, bir Yunan muhasebeci tarafından mülk sahibi adına yürütülür ve yılda 300 € + %24 KDV = 372 € tutar. İkamet kartları düzenlendikten sonra kurulur.
Mülk yönetimi ve kiralama hizmeti
- Kira garantisi programı olmayan mülklerde piyasadaki standart uygulama, kira sözleşmesinin en az bir yıl sürmesi kaydıyla kiralama acentesinin hizmet bedeli olarak ilk ayın kirasını almasıdır.
- Bakım genellikle resmî fatura karşılığında parça ve malzeme maliyeti artı işçilik olarak faturalandırılır.
- Bütçeye alınması gereken tekrarlayan hizmetler: abonelik açılışı ve fatura ödemeleri, anahtar çoğaltma, adınıza teslimat kabulü, güvenlik ziyaretleri, detaylı temizlik, tercüme ve sigorta.
Sağlık sigortası
Hastane ve tıbbi bakımı kapsayan özel sağlık sigortası, isteğe bağlı bir ek değil, iznin şartıdır. Gösterge olarak kişi başı yılda 90–130 € bütçeleyin; her yıl yenilenir.
Non-Dom Vergi Rejimi — Yüksek Net Değerli Yatırımcılar İçin
Bu, Golden Visa'dan ayrı bir programdır ve vergi mükellefiyetini Yunanistan'a taşımak isteyenlere yöneliktir. Golden Visa vergi mükellefiyetinizi değiştirmez — bu ayrı bir vergi programıdır.
- Yıllık 100.000 € sabit vergi öder
- Yurt dışı kaynaklı tüm gelirler için gelir vergisi beyan yükümlülüğünden muaf tutulur
Koşullar
İnsanları tökezleten kurallar
- Akrabalardan yapılan varlık devirleri sayılmaz — eş, ebeveyn, büyükanne-büyükbaba, çocuk veya torundan devredilen varlıklar nitelikli sayılmaz.
- Tüzel kişilerde şeffaflık ilkesi — varlık, akrabalara ait bir tüzel kişiden edinilmişse, o ortaklık oranına karşılık gelen değer 500.000 €'ya sayılmaz.
- 10'dan fazla appraisal kuralı — sözleşme değeri objektif (referans) değeri %10'dan fazla aşıyorsa ve bu fark asgari tutara sayılacaksa, yetkili bir değerleme uzmanı raporu zorunludur.
Ne Zaman Ne Olur?
Sıkça Sorulan Sorular
Hangi Eşiğin Size Uygun Olduğunu Tek Bir Görüşmede Öğrenin
250.000 € ile 800.000 € arasındaki fark bütçeniz değil; hangi mülkü nerede seçtiğinizdir. Yirmi dakikalık bir görüşme, üç yoldan hangisinin durumunuza uyduğunu, toplam maliyetinizin ne olacağını ve ne kadar süreceğini anlatmaya genellikle yeter.
- Ücretsiz uygunluk değerlendirmesi
- Kendi bütçenize göre yazılı maliyet dökümü
- Nitelikli eşiğinize uygun mülk kısa listesi
- Tam destek: avukat, vergi numarası, banka hesabı, başvuru, biyometri
Hemen Sorunuzu Sorun
Golden Visa uzmanımızla doğrudan WhatsApp üzerinden görüşün.